Zeitenwende auf dem Immobilienmarkt: Bank Berlin Hyp setzt auf Bestand statt Neubau

Berlin steht vor einem schwierigen Immobilienjahr: Die steigenden Zinsen und die zunehmende Inflation sind hemmende Wachstumsfaktoren. „Bauen oder ein Haus kaufen – beides steht nicht im Mittelpunkt der Überlegungen von Haushalten“, sagte Tobias Just am Mittwoch in einem Marktbriefing der Berlin Hyp.

Zuvor hatte Just Abfragen im Internet analysiert, um die aktuellen Motivlagen im Immobiliengeschäft zu ergründen. „Es wird allerdings kein schreckliches Jahr im Sinne von noch nicht erlebt“, sagte der wissenschaftliche Leiter der Regensburger IREBS-Immobilienakademie zur Präsentation seines Gutachtens für die Immobilien- und Pfandbriefbank. Bei den Gewerbeimmobilien scheine das Bild noch intakt zu sein, sagte Just.

Mit Blick auf die gesamtwirtschaftlichen Frühindikatoren sieht der Wissenschaftler mehrere Abwärtstrends: Es werden weniger Hypotheken abgeschlossen, auch die Anzahl der Baugenehmigungen ging gegenüber dem Vorjahr um 4,7 Prozent zurück. 30 Prozent der Unternehmen berichten über Materialengpässe, 14,5 Prozent laut Statistischem Bundesamt über Stornierungen.

Wir brauchen einfach Sicherheit, dass auch die Inflation etwas unter Kontrolle zu bekommen ist.

Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp

Wichtig sei nicht nur, dass das Wirtschaftswachstum im Winter 2022/23 und wohl auch bis 2023 hinein negativ sein dürfte, sondern vor allem: dass die Anpassung der Erwartungen so stark ausfalle. Die Prognosen wurden in kurzer Zeit nach unten korrigiert.

Kurzfristig müsse man sich entscheiden, welches Übel zuerst bekämpft werden solle – die Inflation oder die Zinsen. „Solange die Inflationserwartungen so hoch sind, kann die Europäische Zentralbank ihren Zinskurs nicht verändern“, sagte Just.

Mit Blick auf die Preise für Wohnungen verfestigen sich die Preisrückgänge, während die Mieten laut Bundesbank sogar noch stärker ansteigen. Die Bürovermietungsmärkte zeigen sich noch erstaunlich stabil. Insgesamt sieht der Ökonom einen Weg zu neuen Marktgleichgewichten: Es wird zu wenig gebaut, die Wohnungspreise geben nach und die Mieten steigen. So könnten mittelfristig neue Investitionsmöglichkeiten entstehen – vor allem, wenn die Kommunen preiswertes Bauland zur Verfügung stellen würden.

„Wir brauchen einfach Sicherheit, dass auch die Inflation etwas unter Kontrolle zu bekommen ist“, sagte Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, zum aktuellen Geschehen. Andererseits bringe man auch „eine Pipeline mit Projekten aus dem letzten Jahr ins neue Jahr mit“. Wenn man etwas tun könne, dann sei das auf der Kostenseite, sagte auch Klaus.

Er sieht hier den Weiterbau und die energetische Ertüchtigung von Bestandsimmobilien als Ausweg: „Es sind die Immobilien die interessantesten, die durch Transformation zu Assets werden könnten.“ Die Gewinner würden wahrscheinlich eher die peripheren Lagen sein. Denn der Neubau ist oft nicht nur klimaschädlicher als der Bestandserhalt, sondern in guten Lagen – und wegen der steigenden Baupreise – auch teurer.